第二個(gè)高端商城先在哪一個(gè)城市開發(fā)，陳石對(duì)于這個(gè)問題，不僅僅是今天才開始思考。
他很早就深研了，只是不想告訴其它人，影響他們的判斷。
如今，張倩和自己的想法基本一致，決定說道：
“張總，城市選擇，那就按照你的想法去做吧，先看看申城有沒有土地，我理想中的土地面積不少于一千畝。
如果是一千畝用地，再加上我們選擇的地段較好，那樣我們至少得準(zhǔn)備四百億的資金，甚至近千億資金。
當(dāng)然，理想是美好的，不說一千畝地，申城如今想在市區(qū)拿出一片幾百畝的都難?！?br/>
目前申城的住宅用地都很貴，假如樓面價(jià)為一萬，可以推斷出一個(gè)平方米土地價(jià)格是20萬左右。
一畝住宅用地成交價(jià)，就是1334萬元左右。
具體價(jià)格要看規(guī)劃要求，范圍大概在1000萬到1500萬之間。
如果那些樓面價(jià)達(dá)到十萬元/平方，售價(jià)是十五萬以上的住宅用地，一畝住宅用地，成交價(jià)都破億元了。
相同地段，商業(yè)用地比住宅用地便宜不了多少，也有少數(shù)可能還會(huì)貴一些。
靜安區(qū)，樓面價(jià)普遍超過四萬元/平方；
浦東新區(qū)，樓面價(jià)也有三萬元/平方。
如果說，選擇楊浦區(qū)，樓面價(jià)高達(dá)六七萬一平方，住宅用地最終成交價(jià)，可能一畝地需要七八千萬元。
嘖嘖，真貴死。
所以，陳石想到這昂貴的土地，如果真有上千畝地，至少得四百億以上呀，今年真的掏不出來，貸款也貸不了這么多，他目前的資產(chǎn)都沒這么多。
臥靠！
現(xiàn)在發(fā)現(xiàn)自己窮了。
張倩也想不到老板要求那么多土地，在申城哪里找的到啊，集團(tuán)也沒那么多錢啊。
如果是百來億，集團(tuán)還能拿的出來。
不過她也不知道老板資金情況怎么樣，難道有其他金庫？
正沉默著，陳石皺眉頭說道：
“認(rèn)真算一下，有點(diǎn)發(fā)愁啊，現(xiàn)階段果然買不起上千畝地。而且，估計(jì)也沒有那么一大片土地出讓?！?br/>
“是的，老板，我們?cè)瓉淼挠?jì)劃是，在申城購(gòu)置一片三百畝地到五百畝的商業(yè)用地，其實(shí)面積都算是非常大的了，符合條件的，最近只有兩宗土地出讓。
就算我們計(jì)劃買一千畝地，只能買比較偏僻的位置了，而且不一定有那么大的面積?！睆堎桓杏X幾百畝地的投資，風(fēng)險(xiǎn)太大了。
以集團(tuán)的實(shí)力，目前來說，如果是投資幾十億做先進(jìn)制造業(yè)，申城肯定很歡迎。
但如果投資幾百億搞房產(chǎn)，那就難說了。
賣地是一次性收入，賣給誰不是賣，土地也很緊缺，每片土地的使用性質(zhì)都是規(guī)劃好的。
如果是建地標(biāo)建筑的話，倒是有可能會(huì)變通一下。
小打小鬧，誰理你。
去年，申城房地產(chǎn)開發(fā)投資為3709.03億元，比上年增長(zhǎng)6.9％，增速較上年回落1.3個(gè)百分點(diǎn)。
出讓土地面積為226萬平方，也就四千畝地，其中包括不少工業(yè)用地。
申城每年出讓多少土地都是有規(guī)劃的，不是想賣就賣那么簡(jiǎn)單。
以老板的要求，不說一千畝地商業(yè)和住宅面積，還要求集中在一片，超過三百畝地都難拍賣得到。
目前政府掛牌的，近期拍賣的土地，只有兩宗面積超過二十萬平的。
一宗位于浦東新區(qū)，面積大概二十萬平的商業(yè)用地出讓，價(jià)格也不便宜，四萬一平。
另一宗位于徐匯區(qū)黃浦江南延伸段，WS3單元xh130C、xh130D、xh130E、xh130F、xh130G街坊內(nèi)xh130C-02等28個(gè)地塊，土地用途為屬于商業(yè)用地，面積為251300平方，起始價(jià)為230億元。
估計(jì)最終落價(jià)，能達(dá)到三百億元，平均一畝地就是一億多元。
如果只是做商城的話，面積肯定是足夠了。
土地性質(zhì)已經(jīng)確定為商業(yè)，就不能做為住宅用地。
“老板，在申城的話，三百畝地是非常大了，也足夠規(guī)劃商城了。
若是在蘇城，購(gòu)置一千畝地非常難，必須得政府重新規(guī)劃出讓?！?br/>
“嗯，我這是陷入泥淖里去了。
申城那兩塊地，我們過段時(shí)間可以到實(shí)地考察下，如果不合適，就到蘇城吧。
城市選擇的事暫時(shí)這樣定下來?！辟I不到數(shù)百畝地，就算有出讓，目前也沒有那么多錢，陳石只能退而求次，三百畝地已經(jīng)夠開發(fā)了。
拍賣土地，估計(jì)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手不少。
還好申城那邊比較透明，只要資質(zhì)符合，錢足夠，還是能拍賣下來的。
其他一些小城市，呵呵。
一些暗地里的交易內(nèi)幕，張倩告訴過陳石不少，有錢還不一定能拍到。
”說說其它的吧?！?br/>
”好的?！?br/>
......
“高鐵和動(dòng)車技術(shù)發(fā)展越來越快，未來很有可能向四五百公里時(shí)速發(fā)展，這是個(gè)趨勢(shì)，飛機(jī)的優(yōu)勢(shì)越來越小，同時(shí)高速公路越來越發(fā)達(dá)。
我國(guó)由于人口多，城鎮(zhèn)縣城人口流出，最終會(huì)向超級(jí)城市集聚，一線城市房?jī)r(jià)會(huì)越來越高?！?br/>
張倩接著說了很多，陳石感覺她思路比較清晰，符合自己的戰(zhàn)略想法。
陳石琢磨了下她的話，問道：“你認(rèn)為未來的人買房，主要看重什么?”
地段是主要因素之一，這不用多懷疑。
很久以前，越是中心越好，都想往市中心靠攏。
最近十年，喜歡買地鐵房，學(xué)區(qū)房。
而這兩年，一線城市各家各戶普遍有車了，地鐵房倒不是主要考慮因素了，醫(yī)院遠(yuǎn)一些也無所謂，畢竟不是每天看病，購(gòu)物再遠(yuǎn)一些都行，只要好停車。
為了孩子讀書，都在爭(zhēng)學(xué)區(qū)房。
如果沒有孩子上學(xué)，選擇自住的話，不是投資的話，偏向于環(huán)境好的，物業(yè)管理好的小區(qū)。
未來的話，可以猜測(cè)到一些。
綠色，低碳環(huán)保，智能，智慧化，便捷式等等。
這是大部分專家的說法，陳石有他自己的理解。
如果教育改革，小孩九年義務(wù)教育地方不與房子掛購(gòu)，說不定學(xué)區(qū)房這個(gè)概念就不值錢了。
到時(shí)候，大家都有車了，生活條件要求高了，市中心那種停車難的地方不用考慮了，再中心又怎么樣，車位有限，天天搶車位。
地鐵房，可能看的不是很重，有些人根本不看重這個(gè)，畢竟有車不坐地鐵。
但如果車子多，交通堵塞，限號(hào)出行，對(duì)工薪族來說，地鐵房就很重要。
所以，出行、戶型、物業(yè)管理、環(huán)境，都是看得很重。
當(dāng)然，這只是陳石的猜測(cè)。
與專家的想法，有些雷同。
未來，一切都有可能。
但以發(fā)展的眼光看問題，總能看出一些發(fā)展趨勢(shì)。
張倩看到老板在凝思，沉吟了下接著說：“住宅附近的配套設(shè)施吧，學(xué)校最重要，好的九年公立義務(wù)教育學(xué)校會(huì)帶動(dòng)附近的房?jī)r(jià)。同一地段，好學(xué)校的學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格可能要貴一倍。”
“嗯，的確是吧。”陳石點(diǎn)頭，贊同她的說法。
這兩年的學(xué)區(qū)房很叼，價(jià)格高高在上。
而且公立學(xué)校不是企業(yè)想弄就給你弄的，一般企業(yè)影響不到政府的規(guī)劃。
“走吧，到工地去走走看看，我很久沒去了?！标愂ㄗh說道，“小莊，你也一起去吧，安排一下車子?！?br/>
聽到囑咐的莊雪梅，應(yīng)聲“好的”，然后趕緊通知老板的司機(jī)。
到工地，也要準(zhǔn)備安全頭盔，手套，口罩和勞保鞋。