?“高總，經(jīng)過研究，我們認(rèn)為擺在銀海園目前的有兩條路，一條是將銀海園重新進(jìn)行整體包裝后推向市場(chǎng)。但是，我們認(rèn)為這條路很難。通過分析我們認(rèn)為，就算全力操作，銀海園的銷售價(jià)格也不能高于4500元/平方米，而且，如果以這個(gè)價(jià)格在現(xiàn)階段將它推向市場(chǎng)，整個(gè)銀海園一期一年內(nèi)的銷售量應(yīng)該不過超過50%，而前提條件必須是在銀海園完工、各種相關(guān)的配套設(shè)施也盡可能完善的前提下?！鼻f明宇看到任一凡在看自己，于是清了清嗓子轉(zhuǎn)向高展等人說道。

    “4500元/平方米的價(jià)格接近成本價(jià)，如果按這個(gè)價(jià)格銷售，那么實(shí)現(xiàn)的利恐怕連廣告宣傳費(fèi)用都不一定能賺得出來，如果一年的時(shí)間里銷售量不過50%的話，銀海公司的最終結(jié)局還是破產(chǎn)，更何況銀海園實(shí)現(xiàn)主體和相關(guān)配套設(shè)施完工這種假設(shè)是不成立的，以銀海的現(xiàn)狀根本不可能完成。”財(cái)務(wù)部長方強(qiáng)說道。

    “說說第二條路吧?！备哒姑碱^緊皺。

    “第二條是我們認(rèn)為銀海園項(xiàng)目目前唯一可以走得通的……”莊明宇的話引起了銀海公司四個(gè)人的高度關(guān)注，他說完這句話后看著任一凡，意思是下面的話還是由你來說比較合適。

    任一凡點(diǎn)點(diǎn)頭，冷靜地說道：“我們認(rèn)為，銀海園項(xiàng)目迄今為止，已經(jīng)進(jìn)入了一條窄巷之中。沒有了騰挪地余地和空間，唯一能使它重新?lián)碛猩虡I(yè)價(jià)值的只有一條路。那就是將原規(guī)劃中地二期和三期工程同時(shí)啟動(dòng)。”

    語驚四座。

    “同時(shí)啟動(dòng)？一期工程已經(jīng)是這個(gè)樣子了，短時(shí)間內(nèi)銀海園地區(qū)的硬件條件不可能發(fā)生大的變化，開發(fā)得越多豈不是賠得越多嗎？”工程師老白50多歲，是一個(gè)少語寡言的人，此時(shí)聽到任一凡如是說，忍不住開口問道。銀海公司的四個(gè)人一齊把目光投向了任一凡，等著他的解釋。

    “……大家來看，”任一凡沒有馬上回答這個(gè)提問，想了想后，他打開了銀海園地區(qū)的平面圖。指著圖紙對(duì)圍攏過來的高展和其他幾個(gè)人說道：“銀海園的這塊地處在城市的西部，首期地四幢樓建在位于這塊十二公傾土地的西南面，當(dāng)初高總之所以選址在這里，可能有借助高新科技園區(qū)的優(yōu)勢(shì)促進(jìn)銷售的考慮，也正因?yàn)檫@樣，這四幢樓建在了目前的這個(gè)尷尬的位置上，事實(shí)證明，它對(duì)在科技園工作的人的沒有形成足夠的吸引力，同時(shí)，因?yàn)榈乩砦恢玫脑?。使它和城市西面地那些普通住宅相距較遠(yuǎn)，將來這里的居民不但買菜、買藥、洗衣、孩子上學(xué)入托、甚至晚上出來吃個(gè)宵夜都不是很方便，但是，任一凡手指在圖紙上那塊用虛線標(biāo)出來的地塊上劃了一個(gè)圈，“如果把這塊可用于連續(xù)開發(fā)的十二公傾的土地象高總規(guī)劃的那樣全部開發(fā)出來，那么它的東面不但會(huì)毗鄰那里的普通住宅區(qū)，銀海園自身也將形成一個(gè)足夠大地社區(qū)，隨著居住人口的增多。很多的生活設(shè)施都會(huì)完善起來，有了規(guī)模，銀海園這盤棋也就可以走活了?！?br/>
    “任總，且不說全面開面這塊地需要多少的再投入，銀海園現(xiàn)有的這四幢十層的樓，成本已經(jīng)達(dá)到了四千以上，連續(xù)開發(fā)之后，想來也不會(huì)很低。我想問一下。你怎么能肯定全面開發(fā)之后，樓一定會(huì)好賣呢？就算開發(fā)出來，那種巨額的投入后又會(huì)有多少收益呢？這將是冒著極大商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的投資，如果單純是為了救這四幢樓而去這么做地話，值得嗎？……話又說回來了。又有誰傻到去投這個(gè)資呢？”

    對(duì)任一凡的這番話。林自洋再次表現(xiàn)出懷疑和不滿，他顯然認(rèn)為任一凡的這番話不過是他自己一廂情愿而沒有根據(jù)的猜測(cè)。不足為信。任一凡曾聽高展說過，這個(gè)林自洋在項(xiàng)目受挫之后，他曾經(jīng)整夜地睡不著覺，人幾乎快要崩潰了，任一凡對(duì)他的心情表示理解。

    “林總，應(yīng)該說你地?fù)?dān)心是有道理地，但我給出上面的結(jié)論也并不是信口開河。通過銀海園地現(xiàn)狀，我們大家現(xiàn)在應(yīng)該有這樣的共識(shí)，那就是，房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營離不開市場(chǎng)營銷策劃，如何對(duì)待這種營銷策劃、如何具體運(yùn)作營銷策劃都是房地產(chǎn)開發(fā)商必須認(rèn)真考慮和對(duì)待的問題。如果前期工作不扎實(shí)，那么后期工作往往也就容易出現(xiàn)預(yù)料不到的問題。所以一定要有整體大局觀，一定要注意搞清楚所開發(fā)樓盤容易出現(xiàn)的問題多存在于哪里，以及何時(shí)會(huì)發(fā)生等情況，通過預(yù)測(cè)實(shí)現(xiàn)揚(yáng)長避短。

    非凡是做房地產(chǎn)策劃的專業(yè)公司，其工作實(shí)質(zhì)就是制定開發(fā)樓盤的遠(yuǎn)景目標(biāo)規(guī)劃以及詳細(xì)的計(jì)劃指定和細(xì)節(jié)落實(shí)。針對(duì)銀海園的全面開發(fā)和未來的銷售，從滿足消費(fèi)者的不同需求出發(fā)，我們已經(jīng)給出了一攬子解決方案，也就是說我們已經(jīng)做了針對(duì)未來全面開發(fā)的銀海園的前營銷工作。我們認(rèn)為，如果能夠從購買者的需求出發(fā)去規(guī)劃和建設(shè)，不但可以盤活現(xiàn)在已經(jīng)建好的這四幢樓，在這個(gè)項(xiàng)目上實(shí)現(xiàn)贏利也幾乎是可以肯定的！”任一凡肯定的語氣讓銀海公司的人越發(fā)不理解了。

    “你們看，這里是銀海園已經(jīng)開發(fā)建設(shè)的四幢樓，而這里，”面對(duì)這些疑問的眼光，任一凡拿起一支鉛筆，在圖紙上畫了幾個(gè)方塊形的圖案對(duì)大家說：“我們可以建設(shè)一大片低樓層低密度高綠化的景觀大宅。并改掉這個(gè)樓盤銀海園的名字，更名為科技生態(tài)園。改這個(gè)名字不是為了趕時(shí)髦，而是我們將在未來的建設(shè)中溶入很多高新科技。

    科技兩個(gè)字一是體現(xiàn)這個(gè)小區(qū)本身的科技理念，二是它毗領(lǐng)A市的高新科技園區(qū)，具有地域特點(diǎn)；生態(tài)就好解釋了，它的內(nèi)涵是綠化、環(huán)保和人文。大家都知道，隨著現(xiàn)代社會(huì)環(huán)境污染的日益嚴(yán)重和環(huán)保意識(shí)的逐漸興起，消費(fèi)者已愈來愈關(guān)心自己的居住環(huán)境和生活質(zhì)量。購房者不再僅僅考慮地理位置是否優(yōu)越、銷售價(jià)格是否便宜，而更加關(guān)注擬購房屋的環(huán)境設(shè)計(jì)。

    他們不僅希望小區(qū)內(nèi)綠草如茵，花團(tuán)錦簇，有充足的陽光和清新的空氣，而且要求住宅小區(qū)遠(yuǎn)離工廠，附近沒有污染源。如果我們順應(yīng)了購房者的這一要求，小區(qū)開發(fā)以環(huán)境保護(hù)為營銷理念，改變過去寸土寸金、見縫插針的開發(fā)模式，充分考慮小區(qū)的住宅空間、陽光照射、綠化間隔等，為消費(fèi)者營造人與自然和諧共生的理想家園，那這種產(chǎn)品當(dāng)然會(huì)受到消費(fèi)者的追捧，所以在開發(fā)上，我們不會(huì)一味地去迎合市場(chǎng)，而是要有目的地去引導(dǎo)市場(chǎng)。

    銀海園、也就是生態(tài)園所處的地理位置和自然環(huán)境已經(jīng)很契合這些條件了，只要我們?cè)诖嘶A(chǔ)上加以完善就可以了，我們暫且將其命名為生態(tài)園二期，這部分開發(fā)的住宅最高為三層。吳總工計(jì)算過，在這一區(qū)域中，可以建成十二幢這樣的三層樓，每幢9個(gè)單位，每個(gè)單位的平均面積為二百平方米，二期的總建筑面積為21600平方米，預(yù)計(jì)售價(jià)13000元/平方米以上……”

    “這恐怕不行，”聽任一凡說到這里，白工程師沉吟著搖頭打斷了任一凡，“如果按照這種規(guī)劃來開發(fā)，13000的價(jià)格，房子賣應(yīng)該是好賣的，但如果在這么大的一塊區(qū)域里只建一萬五千平方米，卻要給那么一大片的土地設(shè)計(jì)景觀做綠化，成本太高，最后恐怕也會(huì)沒什么利潤了，就是有也只能是微利?！?br/>
    “當(dāng)然，我所說的13000的價(jià)格只是現(xiàn)在的估算，如果真的如此開發(fā)，具體定價(jià)會(huì)根據(jù)詳細(xì)的市場(chǎng)調(diào)查來制定，以現(xiàn)在A市現(xiàn)有的類似的住宅的定價(jià)來看，相信應(yīng)該只會(huì)多不會(huì)少。另外，關(guān)于整體規(guī)劃我還沒有說完。”任一凡微笑著，認(rèn)真地回應(yīng)了白工的話，老白也許是覺得自己沒等任一凡把話說完就說話，有點(diǎn)不好意思。

    幾個(gè)人都在沉思著，任一凡對(duì)他們的表現(xiàn)心中有數(shù)，他用鉛筆在另一側(cè)也畫下幾個(gè)方塊繼續(xù)說道：“大家再看，我們?cè)谂彸俏髌胀ㄗ≌倪@里，建設(shè)5幢層左右的高層住宅，我們暫且將其命名為生態(tài)園三期，這5幢總的開發(fā)面積約為5萬平方米，約500個(gè)單位，預(yù)計(jì)售價(jià)在5000元/平方米。這一期的開發(fā)不但降低了開發(fā)成本，也將聚集了這一地區(qū)的人氣。我們算過，既便是這樣，平均算下來，生態(tài)園的容積率仍然是極低的。這樣一來，加上一期的二萬七千平方米，這一地區(qū)總的開發(fā)面積將達(dá)到9萬8千平方米左右，包括拿地和做完七通一平，整個(gè)地區(qū)的平均開發(fā)成本可以控制在4000元/平方米以下，總開發(fā)成本應(yīng)在四個(gè)億以內(nèi)，而總的銷售收入將達(dá)到七個(gè)億。”任一凡平靜地說完，銀海公司的幾個(gè)人已經(jīng)面面相覷地愣住了，他們不得不承認(rèn)，任一凡講得很詳細(xì)、很有道理和說服力，只是他們還是無法相信這些會(huì)變成真的。

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