由于表姨的極力推銷，第二棟房子還沒全部竣工，就已經(jīng)賣光了。而且，表姨還提高了賣價(jià)，平均每平方米多賣170塊。這等于是沒有懸念的賺錢方程式求解。

    房地產(chǎn)開發(fā)，至關(guān)重要的一步，就是房屋銷售。只要能盡快銷售出去，資金就可以快速周轉(zhuǎn)。這是所有房地產(chǎn)開發(fā)商夢(mèng)寐以求的最高境界。像這樣房子還沒竣工就銷售完這樣幸運(yùn)的事，的確是萬(wàn)里挑一，偏偏讓財(cái)哥和霞婆撞上了。

    很多人都知道，房地產(chǎn)開發(fā)最賺錢，但是，他們到底是怎么賺錢的呢？他們的開發(fā)成本有哪些？假如詳詳細(xì)細(xì)表述出來，這可以寫成幾本磚頭厚的書，讓看的人頭暈?zāi)X脹，找不著北。但是，為了揭開財(cái)哥和霞婆賺錢的秘密，還是在這里簡(jiǎn)略說明一下。

    房地產(chǎn)開發(fā)分為三個(gè)階段：一、土地征用及拆遷安置補(bǔ)償階段；二、前期工作階段；三、工程及配套施工階段。

    第一個(gè)階段，分為一十七個(gè)小項(xiàng)：1、衡陽(yáng)的房地產(chǎn)開發(fā)土地，跟其他地方差不多，分成十級(jí)，從一排序到十，地價(jià)從85元/平方米至450元/平方米，換算成畝，就是最低要56667元/畝，最高要300002元/畝，專業(yè)術(shù)語(yǔ)叫“樓面地價(jià)”。假如屬于危房改造可以減半收費(fèi)。2、征地管理費(fèi)，按征地費(fèi)總額1．5－4％繳納。3、現(xiàn)狀地形圖分為兩種，1比500，和1比2000，按幅收?。糠鶠?50x200㎡），最低4000元，一般要8000元，復(fù)制費(fèi)50元/幅。全衡陽(yáng)市只有市規(guī)劃設(shè)計(jì)院有，獨(dú)家專營(yíng)，謝絕討價(jià)還價(jià)。4、界址點(diǎn)坐標(biāo)圖，約1－2元/m2。5、拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)，有三種方式：產(chǎn)權(quán)調(diào)換、作價(jià)補(bǔ)償、貨幣還遷，公有住宅：市場(chǎng)評(píng)估價(jià)x90％x建筑面積 （計(jì)租面積x系數(shù)＋安置補(bǔ)貼費(fèi)＋搬遷補(bǔ)助和獎(jiǎng)勵(lì)）；私有住宅：市場(chǎng)評(píng)估價(jià)x建筑面積＋安置補(bǔ)貼費(fèi)＋搬遷補(bǔ)助和獎(jiǎng)勵(lì)；非住宅：按市場(chǎng)評(píng)估價(jià)。屬市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目的按1000元/㎡補(bǔ)償。注明：系數(shù)通常為1．2，樓房為1．3－1．4。6、拆遷管理費(fèi)，按拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)總額的0．5％。7、臨時(shí)過渡補(bǔ)助費(fèi)，80元/戶·月，具體測(cè)算時(shí)可以按容積率0．5，每戶15㎡再乘周轉(zhuǎn)期近似計(jì)算。8、公廁補(bǔ)建費(fèi)，12－20萬(wàn)元/座，繁華地區(qū)20萬(wàn)元/座，一般地區(qū)12萬(wàn)元/座，測(cè)算時(shí)可按1座/公頃計(jì)算。9、樹木砍伐及綠地補(bǔ)建費(fèi)，就算不執(zhí)行“砍一補(bǔ)三”“占一補(bǔ)五”的規(guī)定，按樹木胸徑及砍伐數(shù)量分別計(jì)取，測(cè)算時(shí)可按15－20根/公頃計(jì)算，常規(guī)是胸徑約35－40cm。10、渣土清運(yùn)費(fèi)，12元/噸。11、征占用林地收費(fèi)，征占用林地補(bǔ)償1000－1500元/畝，征占用林木補(bǔ)償3000－6000元/畝。特殊林木按此標(biāo)準(zhǔn)的3－4倍計(jì)征。12、征集集體所有土地補(bǔ)償費(fèi)，1地上附著物按拆遷法執(zhí)行；2土地補(bǔ)償按前三年平均產(chǎn)值的3－6倍計(jì)算；3青苗費(fèi)按前三年平均產(chǎn)值的1－3倍計(jì)??；4人員補(bǔ)償按前三年平均畝產(chǎn)值的3－6倍乘以平均每人占用耕地畝數(shù)計(jì)取。13、委托拆遷服務(wù)費(fèi)，1－50戶按3000－4000元/戶，51－100按2500－3000元/戶，101－500戶按2000－2500元/戶，501－1000戶按1500－2000元/戶，1001戶以上按1000－1500元/戶計(jì)取。14、三通一平，按施工組織設(shè)計(jì)要求計(jì)算，1工程用電多層可按8w/㎡，中高層按10－12w/㎡計(jì)取，2400kva變壓器約3萬(wàn)元/臺(tái)，貼費(fèi)按240元/kva交納，使用在6個(gè)月以內(nèi)全退，12－24個(gè)月退75－50％，36個(gè)月退25％，超過36個(gè)月不再退。15、土地交易手續(xù)費(fèi)，按土地交易額的2‰－3．5‰計(jì)取。16、代辦代理服務(wù)費(fèi)，按代辦代理標(biāo)底總額的4‰－10‰收取。17、土地價(jià)格和基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估費(fèi)，土地價(jià)格評(píng)估費(fèi)按評(píng)估總額的0．1‰－4‰收取，基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估費(fèi)按每平方公里級(jí)差4－40萬(wàn)元收取。

    第二個(gè)階段，分為20個(gè)小項(xiàng)：18、建設(shè)工程規(guī)劃執(zhí)照費(fèi)，住宅：磚砼600元/㎡，框輕800元/㎡，框架1000元/㎡，造價(jià)在：3000萬(wàn)元以上按0．8‰，3000萬(wàn)元以下按1．5‰。辦理《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》時(shí)交40％，辦理《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》時(shí)交齊。19、城市規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)，85元/工日，按規(guī)劃定額計(jì)取。地形復(fù)雜可乘1－1．3系數(shù)，前期測(cè)算依用地大小，可按200－250工日/公頃估算。20、地質(zhì)勘查，根據(jù)設(shè)計(jì)要求及勘察方案具體計(jì)算，參數(shù)：多層200－250元/點(diǎn)。中高層：2000－4000元/點(diǎn)。21、工程勘察設(shè)計(jì)費(fèi)，按建安工程造價(jià)，高級(jí)別墅、公寓3．5％，多層住宅2．5％，高層住宅2．2％。22、圖紙審查費(fèi)，磚混1．3元/㎡；7－12層1．7元/㎡；13－20層2元/㎡；20層以上2．2元/㎡；公建24米以下2．4元/㎡。23、人防工程易地建設(shè)費(fèi)，80－100元/㎡，按規(guī)劃建筑面積，應(yīng)滿足4－5％的人防工程，達(dá)不到上述標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)按人防工程2000元/㎡交納易地建設(shè)費(fèi)。24、人防工程檔案委托編制費(fèi)，按人防面積，10元/㎡收取，自行編制人防檔案的，在辦理歸檔手續(xù)后全部退還。25、人防監(jiān)督費(fèi)，六級(jí)人防按人防面積1．5元/㎡；五級(jí)人防按人防面積2．5元/㎡。26、墻改基金，磚砼結(jié)構(gòu)8元/㎡，新型建材占25％以上的減半收取。27、散裝水泥專項(xiàng)資金，磚混的0．6元/㎡；框架的0．9元/㎡；鋼結(jié)構(gòu)0．48元/㎡；鋼混0．72元/㎡。28、工程檔案保證金，地下管線工程按造價(jià)的2．3％，其它工程按建安造價(jià)的1％，最高不超過12萬(wàn)最低不低于4000元，檔案移交歸檔后全部歸還。29、招標(biāo)服務(wù)費(fèi)，工程監(jiān)理：按投資額0．02％。建安工程按中標(biāo)價(jià)的0．11％。設(shè)計(jì)招標(biāo)：按投資額的0．05％。以上費(fèi)用招標(biāo)方60％，中標(biāo)方40％。建安設(shè)備：按投資額的0．02％。30、工程合同審查費(fèi)，中標(biāo)價(jià)的0．21‰，發(fā)、中標(biāo)單位各50％。31、招投標(biāo)代理服務(wù)費(fèi)，0．01－1．0％，受建設(shè)單位委托，編制工程標(biāo)底，按招標(biāo)程序提供招標(biāo)組織服務(wù)工作，中標(biāo)后協(xié)議起草工程合同及文件。一般包括標(biāo)的編制的為標(biāo)的的2‰、否則為1‰。32、工程建設(shè)監(jiān)理費(fèi)，1按工程概（預(yù)）算0．06－2．5％收費(fèi)；2按參與監(jiān)理工程年度平均人數(shù)3．5－5萬(wàn)元/人·年計(jì)取。若以上二項(xiàng)均不宜采用，可雙方商定其它辦法計(jì)取。33、市政大配套工程費(fèi)，住宅按建筑面積165元/㎡，大型公建按地區(qū)類別和建筑功能依照建筑面積200－280元/㎡計(jì)取。34、非經(jīng)營(yíng)性公建建設(shè)費(fèi)，70元/㎡，用于住宅小區(qū)內(nèi)的非經(jīng)營(yíng)性公建的配套建設(shè)費(fèi)用、文件衛(wèi)生、行政管理、市政公用設(shè)施、社區(qū)服務(wù)設(shè)施（地名標(biāo)志費(fèi)0．7元/㎡應(yīng)減除）。35、地名標(biāo)志公告費(fèi)，按小區(qū)每處（每個(gè)地名）4000元/處計(jì)收。36、物業(yè)招標(biāo)服務(wù)費(fèi)，小于50萬(wàn)㎡，0．4元/㎡；50－100萬(wàn)㎡，0．35元/㎡；大于100萬(wàn)㎡，0．3元/㎡。37、投資擔(dān)保，由開戶銀行出據(jù)，也可由擔(dān)保公司出具，其收費(fèi)為：最低標(biāo)按標(biāo)價(jià)的15％記取收費(fèi)基數(shù)；百分評(píng)標(biāo)的按標(biāo)價(jià)的10％記取收費(fèi)基數(shù)。合同標(biāo)的在100萬(wàn)以下的按基數(shù)x2．4％/年；100萬(wàn)－500萬(wàn)的按基數(shù)x2－2．3％/年；500萬(wàn)－1000萬(wàn)的按基數(shù)x1．6－1．9％/年；1000萬(wàn)－1500萬(wàn)的按基數(shù)x1．3－1．5％/年；1500萬(wàn)以上的按基數(shù)x1．1－1．2％/年。

    一般人看了這些，起碼三個(gè)月搞不清狀況。

    等等，還有第三階段呢。