前10年的時(shí)候，國(guó)有土地使用權(quán)的出讓方式主要還是以國(guó)有土地劃撥為主（就是你需要地塊去找政府批，政府經(jīng)過(guò)眼研究，最后同意直接把地塊劃撥給某些企業(yè)或者其他單位，這樣一來(lái)土地成本很低，但是獲取方式相對(duì)艱難，除非你是學(xué)校、醫(yī)院、國(guó)有企業(yè)等等這種政府性質(zhì)企事業(yè)單位），這個(gè)與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)相對(duì)滯后。

    房地產(chǎn)交易市場(chǎng)已經(jīng)徹底的進(jìn)入市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，但是土地的出讓方式仍然處于計(jì)劃經(jīng)濟(jì)階段的模式。這樣以后就很大制約了房地產(chǎn)的發(fā)展，在2002年正式出臺(tái)文件，發(fā)布《招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定》，即11號(hào)令，明確規(guī)定：商業(yè)、旅游、娛樂(lè)和商品住宅等各類經(jīng)營(yíng)性用地，必須以招標(biāo)、拍賣(mài)或者掛牌方式出讓。之后一年，才明文規(guī)定不符合招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓條件的國(guó)有土地，方可協(xié)議出讓（這樣土地成本會(huì)低很多）。

    由于當(dāng)下國(guó)有土地出讓主要采取協(xié)議方式，而協(xié)議出讓在很大程度上都由政府定價(jià)，土地使用權(quán)的價(jià)值并沒(méi)有在市場(chǎng)上體現(xiàn)出來(lái)，因此，盡管協(xié)議出讓制度從根本上有別于行政劃撥制度，但并還不是充分體現(xiàn)公開(kāi)、公平、公正法則的市場(chǎng)配置制度，而應(yīng)界定為一種準(zhǔn)市場(chǎng)配置。這種準(zhǔn)市場(chǎng)配置制度與計(jì)劃配置制度并存的格局一直持續(xù)到2001年******15號(hào)文件的下發(fā)。之后國(guó)家下發(fā)了一系列與土地資源市場(chǎng)配置密切相關(guān)的法律和政策，土地市場(chǎng)建設(shè)的步伐才開(kāi)始迅速加快。

    張總這個(gè)層次的開(kāi)發(fā)商肯定不會(huì)察覺(jué)到之后的國(guó)家政策變化，自己可以先跟他聊一聊，好有利于這幾年的開(kāi)發(fā)進(jìn)度。土地雖然只是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)前期的一小塊，但是總歸是最關(guān)鍵的一個(gè)環(huán)節(jié)，直接影響到之后的開(kāi)發(fā)進(jìn)程、開(kāi)發(fā)成本。所以必須要重視。

    終于到了正式參加出讓的日子，張董事長(zhǎng)跟幾家企業(yè)一直在競(jìng)爭(zhēng)，而另外幾家很明顯都是財(cái)大氣粗，而且政府資源很雄厚。李忠從一開(kāi)始就猜到結(jié)局了，最終張董事長(zhǎng)碰了一鼻子灰，但是現(xiàn)在他也有了相當(dāng)一筆資金。大的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)不起來(lái)，但是其他的一些項(xiàng)目可以想辦法來(lái)搞定。

    李忠等張總回來(lái)稍微緩過(guò)勁后，便主動(dòng)去找他談一談怎么以最小的代價(jià)來(lái)跟別人合作來(lái)做房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。這個(gè)別人便是那些在GQ改革執(zhí)行下的那些瀕臨破產(chǎn)的GQ還有那些即將下崗的工人。那些效益不好的GQ很多都快破產(chǎn)了，李忠建議張總以救世主的身份來(lái)幫助他們，其實(shí)也不是單純的幫助他們，是一種雙贏的模式。

    這些GQ從上到下都挺不容易，上上下下近百號(hào)員工辛辛苦苦為企業(yè)工作半輩子，收入相對(duì)確實(shí)很穩(wěn)定，但是也不能算是高薪，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的沖擊下，那些收入，勉強(qiáng)可以養(yǎng)家戶口，供孩子上學(xué)讀書(shū)。

    李忠的建議就是GQ用他們的土地以入股的方式，張總這邊出錢(qián)來(lái)搞開(kāi)發(fā)，一起開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目，然后以一部分房源作為在職員工的福利房源，以很低的價(jià)格賣(mài)給他們，算是給他們的福利房吧，但是名額只有項(xiàng)目的十分之一。并給他們蓋一些公益基金性的商業(yè)地產(chǎn)，這些商鋪每年產(chǎn)生的效益給員工發(fā)些福利，幫助他們交一些養(yǎng)老保險(xiǎn)什么的，直到他們正式退休。再給個(gè)別人員安排幾個(gè)稍大一些的房子，多給幾個(gè)低價(jià)名額，GQ這邊應(yīng)該愿意干，具體怎么分房子讓國(guó)有企業(yè)自己來(lái)做，分給他們的商鋪他們自己來(lái)安排。

    李忠給張總的建議是，先談好地塊，讓他們的員工自己掏一部分錢(qián)，這樣我們這邊的啟動(dòng)資金就很充裕，而且現(xiàn)在這樣是合法合規(guī)的，盡快找好施工單位，前期土地手續(xù)需要在相關(guān)部門(mén)備案登記，后續(xù)加緊辦理各個(gè)方面的手續(xù)，明年就可以動(dòng)工。動(dòng)工就可以大范圍的向社會(huì)上預(yù)售，而且現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管還不是那么嚴(yán)格，這樣沒(méi)有什么大問(wèn)題，這樣以最快的速度建設(shè)，以最高效的方式銷(xiāo)售，資金很快就可以回籠，穩(wěn)賺不賠。

    最終跟一家中型GY企業(yè)合作，因?yàn)檫@家企業(yè)的地理位置挺不錯(cuò)，雖不敢說(shuō)優(yōu)越吧，但是作為住宅項(xiàng)目，綽綽有余，這家企業(yè)自己有近200畝的政府多年前劃撥的空地，用地性質(zhì)是綜合用地（意思就是可以蓋住宅，蓋住宅本來(lái)就是計(jì)劃給他們員工蓋的福利房，可是企業(yè)效益很不好，哪有資金來(lái)蓋房子），張總特意把李忠?guī)弦黄鹑フ疫@邊的負(fù)責(zé)人談，國(guó)企這邊基本已經(jīng)開(kāi)破產(chǎn)了，哪敢想這樣的好事，基本是張總說(shuō)什么他們都答應(yīng)。最后談成的結(jié)果是，國(guó)企這邊先拿出100畝地來(lái)合作開(kāi)發(fā)，給自己?jiǎn)T工留出15000平米的房子。但是不是白給他們，而是以很低的價(jià)格給他們，需要他們掏出10%的房屋定金。其他商鋪方面根據(jù)規(guī)劃設(shè)計(jì)來(lái)定。

    最后簽訂合作協(xié)議的時(shí)候，張總有特意讓李忠又看了一遍確保無(wú)誤，才正式簽訂協(xié)議。這個(gè)小小的舉動(dòng)，足以證明李忠現(xiàn)在在張總心目中的地位，跟傳說(shuō)中的軍師有一拼。