”你覺得聯(lián)合開發(fā)怎么樣，咱們現(xiàn)在資金略顯不足，開發(fā)資質(zhì)也只有四級，而且沒有開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)驗。“張總似乎在引導李忠接著他的說。

    “聯(lián)合開發(fā)？也是一個不錯的方式，聯(lián)合開發(fā)，去找誰來合作。現(xiàn)在還有一個關(guān)鍵點，我們拿下這塊地以后，前期的規(guī)劃那些需要修改，因為政府在控規(guī)上對這100畝地沒有明確的規(guī)劃要求，我們先要到規(guī)劃局跟他們談妥規(guī)劃的事，這塊地以前批的是綜合用地，如果單純的蓋住宅的話，怕業(yè)主到時候會有一些誤解，畢竟綜合用地的時間只有50年，而純住宅是70年。我們對這塊的必須有全面系統(tǒng)的考慮，才敢開發(fā)?！瓣惪偘炎约旱念檻]都說了出來

    張總又看了一眼李忠，似乎又在暗示什么。

    李忠接著話茬說道：”是呢，陳總擔心的確實很有道理，這些問題確實都存在，我們現(xiàn)在確實要有一個比較系統(tǒng)全面的解決方案才合適。前期規(guī)劃、中期施工、后期銷售都得同步考慮。而且如果我們定了確實要做商業(yè)地產(chǎn)的話，現(xiàn)在就該考慮招商和廣告宣傳的事?！?br/>
    ”這些話確實有些籠統(tǒng)，自己也是沒有想那么多，現(xiàn)在一堆問題擺在自己面前。還是先穩(wěn)住他們的好?！?br/>
    李忠為當時自己那個大膽的建議捏了一把汗，確實稍微有些欠考慮，而且自己想的都是大面上的事，細節(jié)方面缺乏系統(tǒng)的考慮，看來還真是得向這個心思縝密的女強人多學習，考慮問題系統(tǒng)，且不落揣摩細節(jié)。

    ”這樣吧，這個方案呢，整體上咱們還是保持一致意見的，盡快召開一次董事會吧，公司所有高層（包括陳雅靜），還有把李忠（只能算是公司中層，沒有資格參加公司決策層的會議。）也叫上一起開會研究一下。“

    張總看這個問題越攤越大，三個人在這兒也沒有實際性的進展，集思廣益，還是得叫上策劃銷售、開發(fā)經(jīng)營、行政公關(guān)等幾個方面的老總一起開個會來好好談論一下。

    董事會籌備期間，李忠把自己對商業(yè)地產(chǎn)的見解全部總結(jié)起來，提前給張總總結(jié)了一份。起碼開會的時候，避免被問的不知所措。

    住宅這邊就不用準備那么多了，各位老總對這個挺應心得手，重點在商業(yè)地產(chǎn)的拓展。他便針對目前面臨的幾個板塊的商業(yè)地產(chǎn)的操作模式一起考慮進來。蓋樓很簡單，重點是怎么招商，如何租售商鋪？

    商業(yè)地產(chǎn)招商或者租售無非就三種：

    第一種是“只租不售”，這一類通常把物業(yè)建成以后形成獨立的產(chǎn)權(quán)，通常招商合作，以租金作為主要的收入來源，目的是什么呢？是通過產(chǎn)權(quán)形成之后，物業(yè)通過商業(yè)運營包裝進入資本市場，獲取良好的融資，這個金融市場一般來說有多次融資，第一次通常都是我們講的銀行的抵押融資；第二次經(jīng)濟評估會是我們講的基金會、信用憑證等等這些融資，以后每次經(jīng)過價值不斷包裝以后，融資不斷的縮短，這種模式顯然不適合我們現(xiàn)在的處境，以后商業(yè)地產(chǎn)做大做強以后這個是一種很好的模式，說不定還能成為華人首富的節(jié)奏。

    第二種模式就是單純的“出售”，這種模式雖然商業(yè)地產(chǎn)最原始的模式，以后商業(yè)地產(chǎn)會很火爆，這不是還出了一個華人首富王先生，還有他那個為娛樂圈操碎了心的王公子嘛。

    商業(yè)地產(chǎn)具有“總價高、利潤率及開發(fā)風險較高、投資回收期長”等這幾個特點，但有能力全額購買商業(yè)地產(chǎn)的投資者實在少而甚少；即使有能力購買，理性的投資者也不愿將大筆資金積壓在投資回收期如此漫長的項目上。這使得開發(fā)商在開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)時不免會面臨兩難局面。一難是，開發(fā)的商業(yè)地產(chǎn)用于整體出售時，難找到買家，開發(fā)資金無法回籠；二難是，自己經(jīng)營時，不得不由于投資回收期過長而承受巨大的資金壓力，無法盡快回收資金投入其他項目的開發(fā)，影響整體運作。作為開發(fā)商為了解決自身的困境，不得不想辦法在開發(fā)經(jīng)營模式上有所創(chuàng)新。于是大部分高檔寫字樓都采用只租不售或租售并舉的方式入市。

    現(xiàn)在自己是穿越過來的人，這個模式恐怕還沒有摸索出來吧，又得讓李忠來創(chuàng)新第三種模式。

    第三種叫“租售結(jié)合”模式，這種通常是開發(fā)商把其中的部分物業(yè)出租；另一方面銷售，也有兩種方式，一種是底層銷售，最典型的就是以后的”大連萬達“，把一樓留下來，二樓三樓賣給沃爾瑪，其實大連萬達嘗到很多的甜頭，那一層銷售價格通常是市場價的兩到三倍，最高的賣到十幾萬一平米，沃爾瑪主力店起了很重要的作用。這個作用我信它為“拖”，這個“拖”實際上當?shù)暮?，為了沃爾瑪價值的提升，它是主力店，或者是遠期的回報起了決定性的作用。為什么租售結(jié)合呢？大多數(shù)是迫于資金的壓力，通過賣掉一部分后套現(xiàn)，租的部分也為后期的資本融資留下后路。

    第三種模式就是李忠最鐘情的模式，也是比較適合當前企業(yè)開發(fā)的一種模式。