究竟誰想松綁房地產(chǎn)

    如果把中國的房地產(chǎn)比作一輛車的話，就有點(diǎn)像那個(gè)古老的寓言，各方面力量都往不同的方向拽，中央政府希望不動(dòng)搖，這是社會(huì)穩(wěn)定的基礎(chǔ)；地方政府希望松動(dòng)，以維護(hù)自己一個(gè)好的處境；房地產(chǎn)開發(fā)商最無所謂，大的開發(fā)商有錢，小的開發(fā)商大不了就不做了。

    王牧笛：所以教授、李銀，在這個(gè)房地產(chǎn)的圖景當(dāng)中，有這樣幾個(gè)利益主體——中央政府、地方政府、開發(fā)商、銀行，還有購房者。中央政府說房地產(chǎn)調(diào)控是政策的底線，是不能觸動(dòng)的。地方政府呢，就像剛才李銀說的，一個(gè)是土地出讓金的問題，另外一個(gè)，最近中央政府又有新的指令了，要穩(wěn)增長，那怎么穩(wěn)增長呢？沒有房地產(chǎn)挺難穩(wěn)增長的。房地產(chǎn)在中國gdp中貢獻(xiàn)是如此之大，貫穿了上下游的產(chǎn)業(yè)，所以說地方政府可能是最想松動(dòng)，最想回暖的一撥群體。還有開發(fā)商，但開發(fā)商不如地方政府急。你看這個(gè)潘石屹最近在微博上特別活躍，動(dòng)不動(dòng)發(fā)一些圖片，向大家征集詩，他那些詩都是自取其辱，被網(wǎng)民戲謔。但開發(fā)商這個(gè)群體特別好，你可以戲謔他，他從來不反擊的。前兩天，潘石屹的形象因?yàn)樘鹆?，被某男科醫(yī)院做了形象代言人，在報(bào)紙上做了公開的廣告，潘石屹回應(yīng)了兩句話：不要臉的醫(yī)院，不要臉的報(bào)紙。但是他這次說什么呢？就是咱們以前的觀點(diǎn)，說不要總說是我們開發(fā)商讓房地產(chǎn)價(jià)格上升，我們開發(fā)商哪有那么大的能耐？我們幾個(gè)所謂的開發(fā)商，就能讓中國的房地產(chǎn)泡沫成這個(gè)樣子嗎？所以地方政府有松綁的沖動(dòng)，但開發(fā)商不著急，開發(fā)商有錢，大的開發(fā)商手里掐著現(xiàn)金呢。

    郎咸平：對(duì)，幾百億沒問題，萬科就有300多億。

    王牧笛：而小的都給吞并了，所以也沒有問題。

    郎咸平：像綠城本來危機(jī)重重對(duì)不對(duì)？現(xiàn)在它把25％的股權(quán)賣給九龍倉，好像就又活了。

    李銀：中國的地產(chǎn)企業(yè)，它的資產(chǎn)負(fù)債率都很高，我們對(duì)比一下長江實(shí)業(yè)李嘉誠的，人家搞地產(chǎn)開發(fā)，負(fù)債率可能在30％左右，而中國的地產(chǎn)開發(fā)商沒有一個(gè)低于60％的。

    王牧笛：所以如果把中國的房地產(chǎn)比作一輛車的話，就有點(diǎn)像那個(gè)古老的寓言，各方面力量都在往不同的方向拽，中央政府希望不動(dòng)搖，這是社會(huì)穩(wěn)定的基礎(chǔ)，不能讓房價(jià)這么飆漲了，好比是往天上拽。那地方政府呢？就是往地上拽，特別希望松動(dòng)，以維護(hù)自己一個(gè)好的處境。而銀行呢？它要利潤，就不可能嚴(yán)格地執(zhí)行七折、八折的房貸利率。房地產(chǎn)開發(fā)商呢？他們是最無所謂的，大的開發(fā)商有錢，小的開發(fā)商大不了我就不做了。那現(xiàn)在最困惑的是這些排隊(duì)的購房者，他們到底該不該買房？尤其出現(xiàn)了“紅五月”之后，很多人擔(dān)心，一旦限購令、限貸令松綁，那房地產(chǎn)停頓了兩年的這種暗流涌動(dòng)一下子爆發(fā)出來，民眾怎么辦？

    郎咸平：而且這幾年，新開發(fā)房地產(chǎn)的速度是大幅下降的。所以如果你真的敢放開的話，那結(jié)果肯定是井噴了。

    李銀：如果再放的話，我估計(jì)會(huì)控制不住了，反彈得太厲害。我曾經(jīng)問過幾個(gè)銀行的朋友，他們說手底積壓的房貸申請(qǐng)非常非常多，他們敢不敢批呢？以前不敢批，現(xiàn)在可能開始可以批了，因?yàn)橐郧岸追康娘L(fēng)險(xiǎn)權(quán)重還是很高的，現(xiàn)在50％了，可批可不批，看你怎么控制風(fēng)險(xiǎn)了。

    王牧笛：但是不管怎么樣，現(xiàn)在這個(gè)十字路口的疑云之下，開發(fā)商的日子是好過一點(diǎn)了。比如易居中國的總裁就表示說，降息意味著貨幣的寬松，對(duì)于地產(chǎn)商來講，最壞的時(shí)候已經(jīng)過去了。

    郎咸平：對(duì)，基本上是這樣子。

    李銀：2012年6月份的時(shí)候，《財(cái)經(jīng)》做了一個(gè)中國政府負(fù)債的報(bào)告，2010年底，中國國家總資產(chǎn)是358.3萬億，中央政府、地方政府的總資產(chǎn)分別是28.66萬億和32.25萬億?？傌?fù)債是156.3萬億，其中跟政府相關(guān)的負(fù)債分三個(gè)層次，第一個(gè)是政府的直接負(fù)債，比如四大國有金融資產(chǎn)管理公司的負(fù)債、國家余額之類的。第二個(gè)是政府的廣義負(fù)債，比如說地方政府的負(fù)債，還有像鐵道部并未實(shí)行政企分開，所以它的負(fù)債也屬于地方政府的負(fù)債。第三個(gè)層次，大家都很關(guān)注，就是隱性的負(fù)債。這一塊包含什么呢？包括我們之前聊過的養(yǎng)老保險(xiǎn)，國家開發(fā)銀行等國有銀行以后的清債，政府為此要支付的流動(dòng)現(xiàn)金，還有再往后的環(huán)境治理問題等。這三個(gè)層次的債務(wù)，加起來大約是48.35萬億，占2010年gdp的比重是121.48％，比gdp還高。

    王牧笛：地方政府現(xiàn)在面臨著新一輪的還債時(shí)期，現(xiàn)在需要還債，但又沒有土地出讓金。

    郎咸平：再加上目前國內(nèi)的經(jīng)濟(jì)情況是大幅下挫的。

    李銀：其實(shí)說實(shí)在的，我覺得政策是在慢慢地松動(dòng)。

    王牧笛：咱們說回房地產(chǎn)。民間和市場認(rèn)為房地產(chǎn)調(diào)控現(xiàn)在是個(gè)有縫的蛋，有縫隙可鉆，但是有關(guān)部門堅(jiān)決認(rèn)為這是沒縫的，比如最近的辟謠就特別多。2012年6月14號(hào)晚上，央行在其官方網(wǎng)站發(fā)布信息說：個(gè)別媒體說，我們央行的特級(jí)文件規(guī)定首套房貸利率最低可七折，這是曲解我們央行政策的意圖，有市場炒作之嫌。這已經(jīng)是三天來繼發(fā)改委和銀監(jiān)會(huì)之外第三個(gè)出來辟謠的部門。

    郎咸平：它這個(gè)辟謠還是對(duì)的。

    王牧笛：這是一個(gè)。同時(shí)呢，因?yàn)橛刑嗟拿襟w開始爆料，包括《投資者報(bào)》發(fā)表了一篇題為《發(fā)改委人士稱地產(chǎn)松綁或許是救市的第二張牌》的文章。發(fā)改委馬上開會(huì)說，我們調(diào)查了，我們發(fā)改委近期沒有任何人接受過該報(bào)的采訪，有關(guān)報(bào)道純屬捏造。

    郎咸平：其實(shí)我們可以想想看，現(xiàn)在這種狀況下，如果不搞房地產(chǎn)怎么辦呢？

    李銀：對(duì)，說到底，房地產(chǎn)已經(jīng)成了事實(shí)上的中國經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。

    王牧笛：尤其是現(xiàn)在“穩(wěn)增長”成了主題詞和關(guān)鍵詞，穩(wěn)增長之下，地方政府還能靠什么呢？這個(gè)尷尬就在于說，一方面不能松綁房地產(chǎn)，以維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定；另一方面又不得不稍微地松綁，好給經(jīng)濟(jì)穩(wěn)增長一些刺激的機(jī)會(huì)。

    郎咸平：而且新華社在新聞里面也講得很清楚了，不能夠眼睜睜地看著經(jīng)濟(jì)下滑嘛。

    李銀：我還是很建議想購房的人多看看官方媒體，比如說《人民日?qǐng)?bào)》、新華社社論什么的，研究一下特別有意思。舉個(gè)例子，如果新華社和《人民日?qǐng)?bào)》發(fā)社論說要維護(hù)經(jīng)濟(jì)增長，說明什么？說明政策肯定會(huì)放寬。它就是一個(gè)風(fēng)向標(biāo)，它先吹風(fēng)，后面就跟著做了。

    郎咸平：對(duì)，比較微妙。

    王牧笛：而對(duì)于那些市場化的媒體要慎重，因?yàn)楹芏嗍袌龌拿襟w炒作的新聞可能是房地產(chǎn)開發(fā)商導(dǎo)演出來的。

    李銀：有可能。

    王牧笛：房地產(chǎn)調(diào)控，其實(shí)調(diào)控的主要是房價(jià)。但是由于房價(jià)被拖住，導(dǎo)致現(xiàn)在的租金，比如說我個(gè)人租的小房，這一兩年每年都以10％以上的速度在增長，每年簽約的時(shí)候，就發(fā)現(xiàn)租金又飆升了。

    李銀：你的這個(gè)房東挺狠的，10％，我還只是5％的增長呢。

    郎咸平：我們的寫字樓現(xiàn)在的情況是異常的奇怪。以北京、上海為例，寫字樓的空置率竟然分別下跌了14%跟32%。而且租金的漲幅沒你那么厲害，跟李銀的差不多。你呢，屬于比較倒霉的人。

    李銀：其實(shí)我之前曾經(jīng)在深圳幫朋友找過辦公室，我們找了一圈，發(fā)現(xiàn)確實(shí)像您說的，一個(gè)就是租金漲5％左右，比如說原來一間10平方米的辦公室可能租3800元左右，現(xiàn)在差不多漲到了4000元，然后空置率確實(shí)有點(diǎn)下降。

    郎咸平：現(xiàn)在北京、上海的寫字樓空置率大概在3.5％左右，跟商品房是完全不一樣的情況。

    王牧笛：以前我們說中國的房地產(chǎn)是雙輪驅(qū)動(dòng)，住宅地產(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn)。最近我參加活動(dòng)發(fā)現(xiàn)全都是商業(yè)地產(chǎn)，那叫一派春日陽光。這邊可能是蕭蕭落木，那邊卻是一派春日陽光，比如萬達(dá)這些年就特別火。

    郎咸平：對(duì)，但是你要知道，當(dāng)經(jīng)濟(jì)碰到危機(jī)的時(shí)候，它不可能把100％的企業(yè)都淘汰掉，老百姓總是有一定的消費(fèi)活動(dòng)，他一定要買點(diǎn)東西的對(duì)不對(duì)？因此你只要能在最繁華的市中心地區(qū)搞商業(yè)地產(chǎn)，有好的配售比例，有好的概念的話，你還是賣得出去的，而且情況還相當(dāng)火爆。

    王牧笛：而且現(xiàn)在這個(gè)商業(yè)樓盤一推出，表面上看是在賣商鋪，等民眾排隊(duì)過去買的時(shí)候發(fā)現(xiàn)都已經(jīng)沒了，內(nèi)部的批條都已經(jīng)轉(zhuǎn)走了，而且價(jià)格還很貴，在廣州都要六七萬一平方米。

    李銀：其實(shí)如果你真的有余錢的話，我覺得投資商鋪，比你購買“限購令”的那種房子要有投資價(jià)值。商鋪的回報(bào)率大概是10%—11％，這是2011年的比例，今年可能還會(huì)有所增長。

    王牧笛：過去很少有房地產(chǎn)開發(fā)商敢跟地方政府叫板，這次綿陽的事件，就是香港修建的震后學(xué)校被強(qiáng)制拆遷，綿陽市政府說是萬達(dá)干的，萬達(dá)老板王健林站出來了，說我們哪個(gè)開發(fā)商有權(quán)力拆遷??？是地方政府干的。你看，商業(yè)地產(chǎn)的老大已經(jīng)牛氣到這種程度！房地產(chǎn)調(diào)控之下，很多詭異的現(xiàn)象都出來了。

    李銀：他說的是實(shí)話，拆遷只有政府有權(quán)力做。

    王牧笛：所以潘石屹的回復(fù)是，認(rèn)為我們房地產(chǎn)開發(fā)商把房價(jià)炒起來的這種說法比較幼稚，開發(fā)商都能夠把房價(jià)炒起來，那我們就是神了。所以在這個(gè)圖景當(dāng)中，各個(gè)開發(fā)商的表態(tài)，以及跟地方政府的角力，可以看出現(xiàn)在房地產(chǎn)調(diào)控的端倪。既然房地產(chǎn)跟中國的信貸有密切的關(guān)聯(lián)，現(xiàn)在也有很多猜測，認(rèn)為雖然七折現(xiàn)在是個(gè)炒作了，但是否央行的降息通道就此打開了？你看看這個(gè)文件的變化，從原來的嚴(yán)管到適度的支持。

    郎咸平：所謂基準(zhǔn)利率的降低本身是非常復(fù)雜的。大家要記住股價(jià)并沒有漲，為什么呢？因?yàn)樗钦f存款利率可以上調(diào)10％，貸款利率可以下降20％，這是什么呢？這是一個(gè)慢慢走向利率自由化的前奏。

    李銀：距離還遠(yuǎn)呢。

    郎咸平：只是前奏嘛，再走十幾年都有可能。

    王牧笛：先摸著石頭。

    郎咸平：也就是說息差慢慢可以降低。但是存款利率一調(diào)高的結(jié)果呢？大量資金就離開股市，反而去了存款，因此股價(jià)一直不漲反跌。不過大家想想，如果利率按照這個(gè)趨勢，已經(jīng)進(jìn)入下行空間的話，那么按照其他國家的案例，對(duì)于房地產(chǎn)市場，它會(huì)有一個(gè)相當(dāng)?shù)拇碳ぷ饔?，就像李銀剛才講的，利息會(huì)比較低，還款壓力會(huì)減少。

    李銀：對(duì)，我們可以理解為它確實(shí)是為利率市場化搞了一個(gè)比較好的通道?？墒悄阆?，2004年央行就已經(jīng)要求商業(yè)銀行貸款的利率下限允許在基準(zhǔn)利率的基礎(chǔ)上上下浮動(dòng)10％，2009年稍微收緊了一點(diǎn)，然而隨后推出的房貸七折優(yōu)惠利率，已經(jīng)構(gòu)成了對(duì)貸款利率下浮10％的突破，這是一個(gè)變化。這次所謂的七折，它只是一個(gè)理論，并沒有實(shí)際的突破口，反而降息是一個(gè)實(shí)際的舉措。一旦降息了，你說未來會(huì)不會(huì)還繼續(xù)降息呢？我覺得有可能。

    郎咸平：當(dāng)然了，它至少不可能升了吧，對(duì)不對(duì)？既然不可能升，那唯一的方向就是降了，否則就不動(dòng)了。

    王牧笛：前不久北京舉行“經(jīng)濟(jì)每月談”，全國人大財(cái)經(jīng)委員會(huì)副主任賀鏗表態(tài)說，現(xiàn)在確實(shí)有一些力量希望房地產(chǎn)調(diào)控放松，希望房地產(chǎn)市場反彈，這主要是一部分搞土地財(cái)政的地方政府和房地產(chǎn)開發(fā)商的欲望，但這個(gè)欲望是不能被滿足的。因?yàn)槿绻麧M足了這個(gè)欲望，讓房地產(chǎn)出現(xiàn)反彈，中國經(jīng)濟(jì)將會(huì)出現(xiàn)大的動(dòng)蕩。