海城市東方集團公司總經(jīng)理辦公室，尚東在窗前看著外面亂飛的雪花。

    今天一上班，他就召開了集團公司董事會議。其他六名公司董事參加了會議，監(jiān)事會主席也列席了會議，會議的主要議題有兩個，一個是探討一下在新的一年里，公司的主要經(jīng)營思路，另一個是關(guān)于參加競買06A—88號土地的問題。在會上，大家對他確定的今年的經(jīng)營思路沒有多大意見，而對是否參加競買06A—88號土地卻有不同意見。

    A—88號土地位于海城市北，面積為86畝，原為工業(yè)用地，因企業(yè)效益不好，破產(chǎn)拍賣，海城市國土資源局以海土資告字[006]06號文件，元月八日在《海城日報》第三版上發(fā)表了拍賣公告。公告拍賣底價為600萬元，土地用途為商住，容積率為1.，要求參競者必須于006年月6日前，攜帶有關(guān)資料報名，并交納000萬元的競買保證金。春節(jié)前，由于各種事務(wù)纏身，沒來得及探討這個問題，春節(jié)后上班的第一天，正好有時間討論這個問題，因為今天都是月5日了，到7日，還有兩天的時間，如不盡快拿出個意見來，會影響公司的這次競拍工作的。從尚東的思想上來講，他想爭取拿下這塊土地，因為，他看好了這塊土地的未來升值空間，他認(rèn)為，這塊地，拿下來，對東方集團公司來說，影響是巨大的，不過，他也知道，和他競爭的人不少，而且，這幾個對手的實力大都比他強，要說弱一點的，也就屬海城市海天集團了。但是，從得到的消息來看，海天集團的老板張平凡卻比其他任何人都想得到，這也讓尚東頗感意外。有人說，那是因為張平凡聽說他尚東參與競爭，所以，就下決心要把06A—88號土地拿下，尚東對此種議論不置可否。

    董事會是上午八點半在集團公司九樓會議室開的，會議由尚東主持，公司董事會成員王波、蘇波、李元斌、胡慶山、楊松、丁勇參加了會議，監(jiān)事會主席田玉文列席了會議。

    尚東首先把今年的工作思路給大家講了一遍，大家對此都表示贊成，對這個問題，沒有什么爭議。當(dāng)尚東把06A—88號土地的競拍意見向大家說了之后，大家對此爭論紛紛。

    第一個關(guān)于經(jīng)營思路的議題確定下來之后，尚東說：“第二個議題，就是關(guān)于A—88號土地的競買問題，市國土資源局已于年前在報紙上刊登了拍賣公告，想必大家也都有所了解，報名呢，截止到6日上午1點，也就是明天，7日上午就開始拍賣。這塊土地86畝，也就是57.6平方米，位置在城北開發(fā)區(qū)，規(guī)劃用途是商住，容積率為1.，起拍價為600萬元，交納競拍保證金為000萬元，大家議一議，咱們是否要參加，最高競標(biāo)價是多少，都發(fā)表一下意見?！?br/>
    分管工程的副總經(jīng)理胡慶山首先發(fā)言，他說：“這塊地的情況，剛才尚總已經(jīng)說了，我認(rèn)為我們應(yīng)該參加競買，為什么這樣說呢？因為，我們集團公司除現(xiàn)有的幾個正在開發(fā)的項目外，土地存量已經(jīng)沒有多少了，而且，現(xiàn)有的存量土地都是些面積較小的，最多的也就是0多畝地，小區(qū)面積越大，建筑成本也就越小，而且，能建一個大的生活小區(qū)，對我們公司的影響是非常大的。當(dāng)然，我們要想?yún)⒓痈傎I，首先得考慮好投入和產(chǎn)出的比例問題。但我想，只要是資金許可，就該把它拿下來，咱要是拿下來，按規(guī)劃的面積容積率，按可建設(shè)近7萬平方米，那在海城市來說，不是最大的生活小區(qū)，也是數(shù)得著的?！?br/>
    分管財務(wù)的副總經(jīng)理蘇波接著說：“是否參加競買這塊土地，一方面要考慮我們的資金承受能力，另一方面也要考慮我們的投資回報率。從目前的情況來看，競買保證金是沒問題的，000萬元是有的，問題是，多少能買下來，起拍價是600萬元，那么，能競買倒4000萬還是5000萬？如果是4000萬，我考慮問題不是很大，如果是5000萬呢？甚至更高呢？6000萬呢？這是一個事情，另一方面，這塊地的開發(fā)銷售收入是多少？可開發(fā)面積剛才胡總已經(jīng)說了，7萬平方米，那地方的樓房銷售價格是多少？均價能有000元？就算賣到了，總收入是1.4億，成本是多少，不算土地，建筑成本、土建及安裝，平均每平方米800元，是5600萬元，配套費每平方米0元，是1540萬元，設(shè)計、人防、勘探等費用按每平方米50元計算，50萬元，，稅金包括土地增值稅就按7%計算，得接近1000萬元，其他不可預(yù)知的費用按照500萬元計算，這幾項加起來接近9000萬元吧，還沒有算投資利息，要是按照6000萬元競買下來，投資年利息就接近600萬元，兩年總計100萬元。這樣算起來，不算土地的開發(fā)總成本也得一個億左右。那么，高于4000萬元競得這塊地就有虧本的危險。當(dāng)然，兩年后樓房的銷售收入或許能夠再上漲，能漲500元嗎？就算是漲到500元，總銷售收入也就是1.75億元，也就是說，如果以6000多萬拿下來的話，如果商品房價格能漲到500萬元，公司能得到1500萬元的效益。我這是從財務(wù)角度上來分析的這個問題。說到底，我們要考慮的問題，主要有兩個，一個是要分析一年到兩年后的樓房售價問題，另一個是根據(jù)預(yù)測收益，確定我們的底價，也就是最高競買價格?！?br/>
    尚東說：“我覺得蘇總說的有道理，但不僅是兩個問題，還有一個問題，我們也要引起重視，那就是準(zhǔn)備參加競買這塊土地的到底有哪些人，我們也一定要了解，兵法上不是說知己知彼百戰(zhàn)不殆嗎？對對方有所了解，更有助于我們的競買工作，在這方面，分管營銷的李總你說說吧?！保ㄎ赐甏m(xù)）