我覺(jué)得人有兩種活法，一種活法是為別人活，做兩件事：第一是做公益，第二是搞政治。富家人搞政治的很多，搞公益的也很多，這都是為別人活。政治是什么？政治是別人的事、公共的事。做公益很辛苦，跑非洲、跑貧困山區(qū)；搞政治也很辛苦，從農(nóng)村開(kāi)始干起。我有兩個(gè)好朋友，他們的孩子是哈佛和耶魯畢業(yè)的，一個(gè)到湖南的農(nóng)村當(dāng)村官去了，準(zhǔn)備搞政治，還有一個(gè)做公益，在非政府組織里打工。大家會(huì)發(fā)現(xiàn)，很多富人的小孩兒都是在這兩個(gè)領(lǐng)域里折騰。還有一種活法是為自己活，發(fā)展自己的個(gè)人興趣，比如像張愛(ài)玲那樣寫(xiě)寫(xiě)小說(shuō)，罵罵人，耍耍脾氣，談?wù)剳賽?ài)，反正是為自己活。你要為別人活，搞政治和公益，那你就要有一個(gè)很高尚的價(jià)值觀，這個(gè)價(jià)值觀必須和社會(huì)未來(lái)的發(fā)展、社會(huì)公眾的期待相吻合；你要為自己活，那你就可以使點(diǎn)兒小性子，“小清新”也好，“白富美”也好，想怎么弄就怎么弄。

    總之，在教育孩子方面，我覺(jué)得第一要花時(shí)間，第二要知道他們今后可能的選擇，而不是天天讓他們學(xué)技能，他們自己也不喜歡啊。另外，我覺(jué)得逼著他們做生意也是對(duì)他們的一種摧殘。為什么？古時(shí)候的皇帝三宮六院七十二妃，生那么多孩子，都不一定能選出合適的皇位繼承人。你現(xiàn)在只有一個(gè)老婆，只能生一個(gè)孩子，就算你能多生幾個(gè)，也不一定能選出特別適合做生意的。偶然性是很大的。我看到現(xiàn)在很多超級(jí)“大哥”的小孩兒壓力都非常大，因?yàn)樗麄兩砩媳持习賰|的東西，談戀愛(ài)沒(méi)法兒談，在企業(yè)里做決策也沒(méi)有自主權(quán)，因?yàn)槔习诌€在。我認(rèn)為這不是教育孩子的最好辦法。我不是教育專(zhuān)家，但這些話我會(huì)跟我的小孩兒講。幸運(yùn)的是，我的小孩兒還算聽(tīng)話，沒(méi)給我添什么亂。

    提問(wèn)：假如我手上有1000萬(wàn)元的閑錢(qián)，我憑自己的能力找不到什么好的投資途徑，只能看哪家銀行的理財(cái)利息高，就投到哪家銀行去。如果您有1000萬(wàn)元，您怎樣讓錢(qián)生出錢(qián)來(lái)？

    馮侖：每個(gè)人的偏好和觀念不同，就我個(gè)人來(lái)說(shuō)，我比較喜歡風(fēng)險(xiǎn)高的投資。如果我有1000萬(wàn)元，那我可能會(huì)給一個(gè)特別能創(chuàng)業(yè)的人，他可能三年五年就成功了，如果不成功，我就當(dāng)把這錢(qián)扔了，這是我的性格。如果你想非常穩(wěn)健，看哪家銀行的利息高就投哪家，其實(shí)不失為一個(gè)很好的辦法。當(dāng)然，每個(gè)人的偏好不同，你說(shuō)買(mǎi)不動(dòng)產(chǎn)是不是一個(gè)好辦法呢？我認(rèn)為，從目前來(lái)看，在二、三線城市買(mǎi)最優(yōu)質(zhì)的物業(yè)也算是不錯(cuò)的投資。因?yàn)楝F(xiàn)在一線城市最優(yōu)質(zhì)的物業(yè)的價(jià)格和全球人均gdp在四五萬(wàn)美元的市場(chǎng)相比差距很小，所以投資的空間比較小。但二、三線城市最優(yōu)質(zhì)的物業(yè)的價(jià)格和國(guó)際市場(chǎng)相比還有5～8倍的差距，所以還有一些投資空間。當(dāng)然，一定要買(mǎi)最優(yōu)質(zhì)的房，不要買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用房，經(jīng)濟(jì)適用房雖然也可能漲，但絕不會(huì)有太好的前景。這也是中國(guó)現(xiàn)階段可以考慮的一種投資。

    如果是商用物業(yè)，我建議大家千萬(wàn)不要買(mǎi)散售的寫(xiě)字樓，因?yàn)槎鄻I(yè)主的物業(yè)未來(lái)都不值錢(qián)，就像一個(gè)孩子有五個(gè)爹、三個(gè)媽?zhuān)@孩子就不知道怎么弄了。我舉一個(gè)自己的真實(shí)例子。1993年的時(shí)候，我和潘石屹做一棟寫(xiě)字樓，當(dāng)時(shí)我是董事長(zhǎng)，他是總經(jīng)理，我們倆配合得很默契。當(dāng)時(shí)那棟寫(xiě)字樓我們散售，平均3000美元/平方米，底下的商鋪?zhàn)罡哔u(mài)到6000美元，平均4000多美元。這在當(dāng)時(shí)的匯率下算賣(mài)得很好了?，F(xiàn)在怎么樣？我告訴大家，現(xiàn)在它每平方米的價(jià)格還不如旁邊拆遷的土地樓板價(jià)高?，F(xiàn)在這個(gè)地方新拆遷的樓板價(jià)是3萬(wàn)元/平方米，我們這棟樓只能賣(mài)2.5萬(wàn)元/平方米，這就是散售的結(jié)果。相反，我們?cè)诒本〇|邊還蓋了一棟樓，叫萬(wàn)通中心，這棟樓我們沒(méi)賣(mài)。當(dāng)時(shí)我們這棟樓旁邊散售的樓大概是2萬(wàn)元/平方米。現(xiàn)在北京cbd的寫(xiě)字樓租金漲得特別厲害，我們這棟樓如果整體賣(mài)的話，至少能賣(mài)5萬(wàn)元/平方米。所以，大家如果要投資商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)，就不要去買(mǎi)散售的寫(xiě)字樓，肯定是不賺錢(qián)的。社區(qū)性的商鋪我建議也不要買(mǎi)，所謂社區(qū)性的商鋪，就是新社區(qū)稀稀拉拉有些商鋪，這也是不賺錢(qián)的，但老城區(qū)的人口密度很大的社區(qū)商鋪是有價(jià)值的。

    提問(wèn)：一般的企業(yè)接觸不到很高級(jí)別的政府官員，在和政府打交道時(shí)，應(yīng)該注意些什么？

    馮侖：倪潤(rùn)峰講過(guò)一句話，他說(shuō)政府關(guān)系“離不開(kāi)、靠不住”，就像“小姐”一樣，很多人都被夜總會(huì)里的“小姐”害死了，《知音》《家庭》雜志上全是這些故事。那我們?cè)撛趺醋瞿?？中?guó)現(xiàn)在中間地帶的事的確比較多，我知道香港有些公司讓律師設(shè)計(jì)了很多方法來(lái)降低風(fēng)險(xiǎn)。舉個(gè)例子，假定你做商業(yè)地產(chǎn)，搞定某件事可能有500萬(wàn)元的利益，但可能有20萬(wàn)元的成本，說(shuō)多不多，說(shuō)少不少。但你老板不想冒著風(fēng)險(xiǎn)給人錢(qián)，那樣肯定是不好的，所以他們會(huì)把這事轉(zhuǎn)換成公司內(nèi)部的獎(jiǎng)勵(lì)，誰(shuí)能把這事搞定就獎(jiǎng)勵(lì)誰(shuí)50萬(wàn)元。某個(gè)員工想，20萬(wàn)元進(jìn)去，50萬(wàn)元出來(lái)，我還能掙30萬(wàn)元，可能也就一個(gè)月時(shí)間，于是他就回家跟老婆說(shuō)拿20萬(wàn)元出去。老婆問(wèn)他干嗎，他說(shuō)你甭管了，一個(gè)月之后我給你拿50萬(wàn)元回來(lái)。老婆一想，這事行啊，就同意了。一個(gè)月之后，這事可能就搞定了，但公司永遠(yuǎn)不知道這事，公司只是針對(duì)某些事制定獎(jiǎng)勵(lì)的政策，只是給員工發(fā)了50萬(wàn)元獎(jiǎng)金而已，該繳稅繳稅，最后落了450萬(wàn)元。如果你手下的五個(gè)員工都是從美國(guó)回來(lái)的，講的是經(jīng)理人文化，都覺(jué)得那是公司的事，對(duì)獎(jiǎng)勵(lì)無(wú)動(dòng)于衷，那你就只能認(rèn)了。另外，我知道中紀(jì)委對(duì)企業(yè)和政府打交道有一定的豁免尺度。比如你賣(mài)房子打折，千萬(wàn)不要多打，10%以內(nèi)的折扣算是正常的，超過(guò)10%，就算行賄，這是一個(gè)規(guī)則。所以，我們就把握在10%以內(nèi)，這樣將來(lái)查起來(lái)就不會(huì)有問(wèn)題，因?yàn)槭袌?chǎng)總得打折，這是可以理解的。

    還有一種情況，兩個(gè)人在做生意以前就認(rèn)識(shí)了，比如你們倆是發(fā)小兒，最后你當(dāng)官了，他做生意了。他家里有困難，他媽生病住院了，你給了他100萬(wàn)元，這種情況中紀(jì)委在辦案的時(shí)候可以界定為人情關(guān)系。第一，你們的關(guān)系是在做生意之前建立起的私交；第二，你給他經(jīng)濟(jì)利益，但你并沒(méi)有用公權(quán)力幫自己謀私。這最多算是饋贈(zèng)，是可以理解的。

    我曾在新加坡看到報(bào)紙上曝光的一條新聞，說(shuō)有一個(gè)相當(dāng)于邊防武警司令的人，和某家供貨公司的女老板發(fā)生了不正當(dāng)?shù)男躁P(guān)系。新加坡的法律是按次數(shù)算的，做一次愛(ài)判一年刑。這人和這個(gè)女老板“車(chē)震”一次，在歐洲一次，在某個(gè)公寓三次，最后加起來(lái)一共判了好幾年。而我們是按人頭算的，不是按次數(shù)算的，這是我們的特點(diǎn)。所以，我們必須搞清楚中紀(jì)委是怎樣掌握這個(gè)尺度的，這樣我們才知道哪些事能干，哪些事不能干，這很重要。

    提問(wèn)：企業(yè)越做越大，要用的人越來(lái)越多，現(xiàn)在企業(yè)招聘的員工大多是80后，甚至是90后。對(duì)于80后、90后的管理，您有沒(méi)有什么心得？

    馮侖：關(guān)于這個(gè)問(wèn)題，有一點(diǎn)非常重要，就是你必須承認(rèn)你老了。你千萬(wàn)不能用自己的思維去取代別人的想法，你要敢于讓年輕人到前臺(tái)來(lái)做事。我們公司比較注重公共關(guān)系，注重與人溝通。我們有三個(gè)媒體，一個(gè)媒體是一個(gè)老人辦的。這個(gè)老人跟我一樣，從進(jìn)公司起就沒(méi)變過(guò)工作崗位。我從進(jìn)公司起就當(dāng)董事長(zhǎng)，他從進(jìn)公司起就辦一本內(nèi)部傳播的小雜志，到現(xiàn)在他已經(jīng)退休了，我們還讓他繼續(xù)辦。當(dāng)然，他那本雜志越辦看的人越少，現(xiàn)在我們?nèi)墙o政府寄，政府里年紀(jì)大的人在看。另外，我們還找年輕人做了一本電子雜志，叫《風(fēng)馬牛》，現(xiàn)在有ipad版、iphone（蘋(píng)果智能手機(jī)）版，還有社區(qū)，搞得非?；钴S，都是這幫小孩兒在折騰。這本電子雜志現(xiàn)在是我們跟客戶溝通的最大的平臺(tái)，每個(gè)月有200萬(wàn)人在看。

    所以，我們要改變觀念，對(duì)80后要重用，要讓他們?nèi)プ鑫磥?lái)的事情。創(chuàng)業(yè)者最大的悲哀就是總相信自己，看不見(jiàn)自己錯(cuò)誤的那一面。我們總是在用自己的觀念來(lái)框定別人的未來(lái)，我們創(chuàng)業(yè)者就是這么牛。當(dāng)你的公司發(fā)展到一定階段的時(shí)候，就像王石講的那樣，你要放手，要讓大家看不見(jiàn)你，要讓后來(lái)的人能真正成為公司的主體。所以，80后應(yīng)該成為公司的主體，你應(yīng)該放手讓他們?nèi)ジ伞７彩且?guī)范的、專(zhuān)業(yè)的、公開(kāi)的事情，80后都能做，比如生產(chǎn)、研發(fā)、市場(chǎng)、客戶等。但那些不規(guī)范的、看不清的事情，他們現(xiàn)在還需要?dú)v練，這些事就由你這個(gè)“老江湖”去安排、去做。最重要的是你要支持他們，他們就是未來(lái)。對(duì)我們這些企業(yè)的創(chuàng)辦者來(lái)說(shuō)，最重要的不是開(kāi)始，而是逐步地結(jié)束自己的故事。在吳曉波寫(xiě)的《激蕩三十年》里，再牛的時(shí)代、再牛的人，他們的故事也不可能從第一頁(yè)寫(xiě)到最后一頁(yè)。中國(guó)的個(gè)體戶時(shí)代是很有影響的，但那個(gè)時(shí)代兩三頁(yè)就寫(xiě)完了；我們這些當(dāng)年在海南做房地產(chǎn)的人，也只寫(xiě)了寥寥幾頁(yè)。所以，你要知道，你這一頁(yè)是會(huì)被翻過(guò)去的，而別人會(huì)在下一頁(yè)出現(xiàn)，下一頁(yè)寫(xiě)的就是80后。

    提問(wèn)：什么樣的稅率適用于商用地產(chǎn)，什么樣的稅率適合住宅地產(chǎn)？稅率高，會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生什么樣的影響？

    馮侖：稅率的計(jì)算很專(zhuān)業(yè)，我沒(méi)有專(zhuān)門(mén)研究過(guò)這個(gè)問(wèn)題?？傮w來(lái)看，現(xiàn)在有兩種觀點(diǎn)，一種是根據(jù)原值來(lái)收，就是購(gòu)買(mǎi)價(jià)值，還有一種觀點(diǎn)是根據(jù)評(píng)估價(jià)值?，F(xiàn)在的稅率很低，不到1%。我認(rèn)為今后商用地產(chǎn)的稅率不會(huì)超過(guò)3%，住宅地產(chǎn)的稅率應(yīng)該在1%以下。因?yàn)榉慨a(chǎn)稅年年收、天天收，量特別大，所以稅很少，而且面積越大，稅越少。但遺產(chǎn)稅可能很高，因?yàn)楦缓啦皇翘焯煲慌慌赖?，如果天天死很多，還收那么多稅，那就要造反了。目前全世界的房產(chǎn)稅都非常低，而且面積越大，稅率越低。目前看來(lái)，房產(chǎn)稅對(duì)房?jī)r(jià)的影響不大，在美國(guó)和歐洲也是如此，但對(duì)持有人的心理影響比較大。比如你有一億元的房產(chǎn)，即便只收0.1%的稅，也有10萬(wàn)元，你還是要交錢(qián)的。